Ø Имущество продано в период ведения предпринимательской деятельности.

СИТУАЦИЯ 1. Продажа имущества является предпринимательским доходом.

СИТУАЦИЯ 2. Продажа имущества является непредпринимательским доходом.

Об этом, в частности, свидетельствуют следующие факты:

§ договор купли-продажи заключен с вами не как с гражданином, а как с ИП;

§ вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;

§ вы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности;

§ ваш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость; продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);

§ вы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения);

§ вы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).

Узнать об этом налоговики смогут, изучив вашу банковскую выписку или запросив у вас документы (адрес принадлежащего вам помещения может значиться на товарных накладных, а личный автомобиль, используемый в предпринимательской деятельности, можно "вычислить" по путевым листам);

§ вы уменьшаете базу по "предпринимательскому" налогу на сумму личных налогов (например, на транспортный налог);

§ вы продаете купленное ранее имущество, которое вряд ли можно использовать в личных целях (например, нежилое помещение);

§ вы продаете купленное ранее имущество, которое не использовали в личных целях (например, несколько квартир). То есть можно сделать вывод, что оно было приобретено вами исключительно для последующей перепродажи.

В подобных случаях доход от продажи имущества облагается налогом в соответствии с применяемым вами как ИП режимом налогообложения. То есть если вы применяете УСНО, то и доход от сделки включаете в налоговую базу по УСНО независимо от того, сколько лет владели проданным имуществом.

Скорее всего, со стороны налоговиков не будет претензий, если вы квалифицируете доход от продажи имущества как свой личный доход в следующих ситуациях:

§ вы продаете собственное жилье или нежилую недвижимость, которую использовали в личных целях (к примеру, гараж).

Примечание. Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать – они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целях;

§ вы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей предпринимательской деятельности. То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от такой продажи назвать предпринимательским можно будет лишь с очень большой натяжкой. Соответственно, данный доход облагается налогом, как у обычного гражданина.

Ø Имущество продано после утраты статуса ИП.

§ Если на момент продажи имущества, которое было в собственности более 3 лет, гражданин уже утратил статус ИП, но ранее это имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то полученный доход от продажи такого имущества подлежит включению в налоговую базу по НДФЛ.

§ При этом не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, и какой режим налогообложения применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Ведь применяя, например, ОСНО или "доходно-расходную" УСНО, предприниматель переносил стоимость имущества на расходы, уменьшающие налоговую базу, посредством начисления амортизации, если имущество было учтено в качестве ОС. А применение УСНО (с любым объектом) или патентной системы изначально предполагает льготное налогообложение.
Более того, бывший ИП не имеет права на какие-либо вычеты по НДФЛ при продаже имущества, ранее использовавшегося в предпринимательской деятельности, независимо от применявшегося тогда режима налогообложения, так как предоставление вычетов будет равноценно повторному уменьшению налоговой базы.

§ Соответственно весь доход от продажи имущества облагается НДФЛ по ставке 13%.

Ø Особый случай – недвижимость/земля изъята.

§ Если вы распрощались со своей недвижимостью или земельным участком не по собственной воле, а в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд, то имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имущества.

§ Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть неважно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

§ Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет, и вы решили продать имущество, ранее использовавшееся в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.

§ Если же вы только собираетесь "сворачивать" свою ИП-деятельность и хотите продать какое-либо имущество, которое потом не планируете использовать в личных целях, то сделайте это еще до закрытия ИП.